Regolamento gestione alloggi
ISTITUTO AUTONOMO PER LE CASE POPOLARI
DELLA PROVINCIA DI RAGUSA
REGOLAMENTO
per gli inquilini assegnatari e per l'autogestione dei servizi degli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica
(Approvato dal Consiglio di Amministrazione dell'Istituto Autonomo per le Case Popolari di Ragusa con delibera numero 226 del 27 ottobre 1997).
ARTICOLO 1
Norma generale
L'Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Ragusa, ai sensi dell'art. 6 della L.R.7.6.94 n. 1 ha approvato con delibera n. 226 del 27.10.1997 il presente Regolamento che disciplina l'autogestione dei servizi e degli oneri accessori degli stabili di Edilizia Residenziale Pubblica assegnati in locazione semplice o con patto di futura vendita e l'uso degli alloggi da parte degli assegnatari.
Si chiarisce che l'Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Ragusa verrà in seguito chiamato per brevità "Istituto" e che con la dizione "Assegnatari" si intendono tutti i beneficiari di alloggi, siano essi in locazione semplice che in locazione con promessa di futura vendita, che abitano nell'edificio.
CAPITOLO I
Norme per l'autogestione
ARTICOLO 2
Servizi accessori
I servizi e gli oneri accessori di cui all'articolo 1 sono quelli riferiti:
-
alla pulizia delle scale, degli spazi comuni del fabbricato, degli spazi destinati al verde o a cortili nonché degli spazi a percorsi comuni per parcheggio autovetture ed altri veicoli ciclomotori o cicli;
-
ai consumi di acqua, di energia elettrica relativa alle parti comuni del fabbricato;
-
alla pulizia e all'espurgo periodico delle fosse biologiche;
-
alla disotturazione delle colonne di scarico, delle reti fognarie cortilive e relativi pozzetti per prevenire disfunzioni conseguenti all'uso;
-
all'istallazione di tabelle per passo carraio;
-
alla gestione dell'antenna centralizzata TV ;
-
all'impianto centralizzato di riscaldamento in relazione ai consumi e alla conduzione della caldaia ;
-
alle spese per l'uso dell'ascensore;
-
ad altri servizi relativi alla gestione del fabbricato decisi dall'Assemblea dei Conduttori;
-
altri servizi comuni agli assegnatari.
ARTICOLO 3
Prima assemblea degli assegnatari e costituzione dell'autogestione
L'autogestione sarà formalmente costituita con apposita assemblea su iniziativa diretta di assegnatari o, in difetto, dello IACP , previo avviso di convocazione spedito con Racc. A.R. o a mano, almeno 15 giorni prima del suo svolgimento a tutti gli assegnatari.
La prima assemblea nominerà il responsabile dell'autogestione, il Comitato di gestione ed i componenti degli altri organi previsti dal presente regolamento.
Nel caso che l'edificio non sia stato precedentemente amministrato dall'Istituto, con la convocazione della prima assemblea degli assegnatari si intendono automaticamente e tacitamente decadute tutte le forme di amministrazione in atto e revocati tutti gli incarichi comunque conferiti, salva la facoltà della Assemblea di riconfermare gli organi e gli incarichi precedenti.
Del trapasso di gestione verrà redatto apposito verbale, sottoscritto dagli interessati.
Effettuata la nomina del Responsabile dell'Autogestione e redatto il relativo verbale si intenderà costituita l'Autogestione.
ARTICOLO 4
Compiti del Responsabile dell'autogestione
Ogni assegnatario è tenuto a versare direttamente al Responsabile dell'autogestione una aliquota da stabilirsi sulla base del preventivo annuale, per le spese relative al funzionamento dei servizi, al pagamento delle imposte, tasse, contributi ecc., comuni agli assegnatari.
Ove esistano parti o servizi comuni a più autogestioni ogni assegnatario è tenuto a versare una adeguata aliquota da determinarsi sulla base del preventivo annuale di spesa, per la costituzione di un fondo, che i Responsabili delle autogestioni degli stabili interessati devono tener depositato a disposizione del Rappresentante fiduciario, per le spese relative alla manutenzione delle strade, spazi verdi, giardini, impianti, ecc.; per il rimborso delle imposte e per il funzionamento dei servizi, comuni a più autogestioni.
Per ciascuna autogestione, i fondi di cui sopra possono essere depositati presso un Istituto bancario, su distinti libretti di deposito bancario, o di c/c postali, intestati impersonalmente all'amministrazione medesima.
Il Rappresentante fiduciario rilascerà ricevuta delle somme a lui versate dai Responsabili delle autogestioni.
ARTICOLO 5
Elezione del Responsabile dell'autogestione e del Comitato di gestione
Il Responsabile dell'autogestione viene eletto dall'assemblea degli assegnatari, con le maggioranze previste dall'art. 13, e può essere scelto fra gli assegnatari stessi. Egli assume la responsabilità dell'amministrazione, assolvendo i compiti demandatigli dal presente regolamento, ed ha la rappresentanza dei partecipanti all'Autogestione.
Il Responsabile dura in carica fino alla sua revoca e conseguente sostituzione, che può essere effettuata dal'assemblea in qualunque momento.
L'assemblea può deliberare un compenso in favore del Responsabile.
In caso di dimissioni volontarie egli deve assolvere il proprio mandato per l'ordinaria amministrazione fino alla nomina del nuovo responsabile che dovrà essere effettuata entro 9o giorni dalla data delle dimissioni.
L'assemblea degli assegnatari può eleggere il Comitato di gestione composto di 3 o 5 membri e comunque non inferiore ad un rappresentate per scala. Il Comitato ha il compito di assistere il Responsabile dell'autogestione degli assegnatari nell'espletamento del suo mandato e dura in carica fino a quando l'assemblea ne deliberi la sostituzione.
Le decisioni del Comitato vanno prese a maggioranza degli intervenuti alle riunioni e vanno verbalizzate.
Del Comitato di Gestione fa parte di diritto come segretario il responsabile dell'autogestione nominato dall'Assemblea.
ARTICOLO 6
Stipula dei contratti
Il responsabile dell'autogestione è tenuto a stipulare a suo nome, ove occorra, i contratti di utenza per la fornitura dell'acqua e dell'energia elettrica, nonché tutti gli atti e contratti che si rendessero necessari per l'attività di gestione.
ARTICOLO 7
Bilanci dell'autogestione
All'inizio di ciascun esercizio annuale, il Responsabile deve provvedere alla compilazione di un preventivo da cui risultino:
-
le spese che si prevede di sostenere e le somme da accantonare nell'esercizio medesimo per manutenzione ordinaria, per servizi, tasse , ecc.;
-
le quote annue a carico di ciascun assegnatario, per servizi e quelle per manutenzione ed amministrazione;
-
le ripartizioni delle quote annue in rate periodiche, suddivise ognuna nelle voci suddette.
Alla fine di ciascun esercizio il responsabile deve redigere un consuntivo, distinto nelle voci suddette, da cui risultino le spese effettivamente sostenute, con la suddivisione degli oneri a carico di ciascun assegnatario, l'ammontare dei versamenti effettuati dai singoli, i relativi conguagli attivi e passivi, nonché l'entità residua dei fondi accantonati.
Il preventivo ed il consuntivo debbono essere sottoposti entro tre mesi dalla fine dell'esercizio, all'approvazione dell'assemblea degli assegnatari. Subito dopo il responsabile deve provvedere ad inviarne copia all'Istituto, corredata dagli estremi del verbale di approvazione dell'assemblea.
E' in facoltà dell'Istituto di richiedere all'Amministrazione ogni documentazione connessa al bilancio di cui al comma precedente.
ARTICOLO 8
Registri dell'autogestione e compiti del Responsabile
Il Responsabile deve tenere:
-
il registro dei verbali dell'assemblea;
-
il registro di contabilità ad entrata ed uscita sul quale debbono essere annotati tutti i movimenti di denaro, in maniera che risultino ben distinte e separate le entrate e le spese riferentesi alle voci specificate nell'art. 10;
-
eventuale c/c bancario per la tenuta dei fondi;
-
un elenco degli assegnatari con le loro generalità.
I libri di cui ai punti a) e b) debbono essere numerati e convalidati in ogni pagina dall'Istituto.
Il Responsabile provvede a:
-
convocare l'assemblea degli assegnatari;
-
mantenere i necessari contatti fra gli assegnatari e l'Istituto;
-
eseguire le deliberazioni dell'assemblea degli assegnatari, semprechè non contrastanti con il presente regolamento e con altre disposizioni dell'Istituto;
-
assicurare l'osservanza del presente regolamento;
-
comporre le eventuali divergenze tra gli assegnatari;
-
stabilire le norme, gli orari ed i turni per i servizi, da sottoporre all'approvazione dell'assemblea e da portare a conoscenza di tutti gli assegnatari e dell'Istituto;
-
alla riscossione delle quote dovute dagli assegnatari all'autogestione.
Il diritto di azione in sede contenziosa nei confronti degli assegnatari inadempienti spetta all'Istituto.
A tal fine il Responsabile dell'Autogestione deve informare l'Istituto e fornire la documentazione richiesta per l'esperimento delle azioni.
ARTICOLO 9
Opere di manutenzione
Il responsabile deve accertarsi che gli assegnatari provvedano ad eseguire le opere di manutenzione necessari alla buona conservazione dell'alloggio e comunque le opere la cui omissione possa arrecare danni alle persone agli altri alloggi e alle parti di uso comune.
In caso di mancata esecuzione o di comprovata urgenza il responsabile deve provvedere ad eseguire direttamente le opere suddette, ponendo a carico degli interessati le relative spese, per il recupero delle quali deve informare l'Istituto per l'esperimento delle opportune azioni legali.
Il Responsabile deve provvedere al funzionamento dei servizi ed alle opere di manutenzione ordinaria di interesse comune.
ARTICOLO 10
Manutenzione ordinaria
Per manutenzione ordinaria delle parti di uso comune, vanno intese, a titolo indicativo, le seguenti opere:
-
revisione e riparazione dei tetti, con sostituzione delle tegole rotte ed eventuale sostituzione della piccola orditura;
-
revisione e ripassatura dei terrazzi di copertura con le sigillature e le riparazioni di fortuna per l'eliminazione delle infiltrazioni d'acqua;
-
riparazione e sostituzione dei comignoli ed esalatori;
-
riparazione delle canne fumarie, dei tubi esalatori, delle grondaie, delle scossaline, dei tubi pluviali delle colonne di scarico e degli immondizzai, e le sostituzioni eventualmente necessarie;
-
riparazione delle colonne di distribuzione dell'acqua, del gas, dell'energia elettrica e del riscaldamento per la parte non a carico dei singoli assegnatari o delle aziende erogatrici;
-
riparazioni ordinarie degli impianti centrali;
-
riparazioni isolate ai serramenti ed agli infissi in genere, delle parti comuni;
-
riparazioni e sostituzioni delle cinghie avvolgibili, nonchè di maniglie, chiavistelli e cremonesi nei locali comuni;
-
ripassatura degli intonaci e rivestimenti, con sigillature, rappezzi e ridipinture relative, nelle parti comuni;
-
ripassature dei pavimenti con sigillature e sostituzioni isolate di piastrelle o listelli rotti, nelle parti comuni;
-
sostituzione dei vetri nei locali comuni.
ARTICOLO 11
Parti di uso comune
Sono da considerarsi a titolo indicativo, parti di uso comune:
-
androni ed ingresso scale;
-
scale e pianerottoli;
-
corridoio e locali comuni;
-
lavatoi, stenditoi, locali caldaie, ascensori e cabine;
-
cortili, strade di accesso, spazi verdi, ripostigli comuni, alberature, prati, illuminazione esterna, etc.;
-
terrazze, tetti, lastrici solari, sottotetti e cornicioni;
-
fognature, pozzi neri, pozzi idrici, e tutti gli eventuali impianti esistenti per luce, gas, ascensori, termosifone centralizzato, antenna TV centralizzata, energia industriale, fognature, immondezzaio, sino alle diramazioni per i locali relativi ai singoli alloggi (colonne principali).
ARTICOLO 12
Assemblea degli assegnatari
L'assemblea si riunisce in via ordinaria, entro e non oltre 90 giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario, per l'esame e l'approvazione del rendiconto e del bilancio preventivo ed annesso progetto di ripartizione di cui all'art. 8, ed in via straordinaria quando il responsabile lo reputi necessario o ne abbia avuto la richiesta scritta dall'Istituto o da un numero di assegnatari non inferiore ad un sesto del totale.
L'assemblea è convocata a cura del responsabile mediante avviso individuale, con lettera raccomandata, a tutti gli assegnatari, almeno cinque giorni prima della data di richiesta.
E' consentita la comunicazione, mediante lettera a mano, con ritiro di dichiarazione di ricevuta di comunicazione.
L'avviso deve contenere l'indicazione del luogo, del giorno e dell'ora dell'adunanza, delle materie da sottoporre alla deliberazione dell'Assemblea e della data dell'adunanza, in seconda convocazione, di norma fissata non prima del giorno successivo, ma non oltre 10 giorni.
I convenuti all'assemblea ordinaria e straordinaria nomineranno di volta in volta, un Presidente ed un Segretario, scegliendoli tra i partecipanti.
Ogni assegnatario ha diritto a farsi rappresentare nell'assemblea da altra persona, anche estranea, con delega scritta anche in calce all'avviso di convocazione; non è ammessa più di una delega alla stessa persona.
La validità della costituzione dell'Assemblea si accerta al principio dell'adunanza ed è efficace per tutta la durata.
L'assemblea si considera regolarmente costituita in prima convocazione quando siano presenti almeno due terzi degli assegnatari, e almeno un terzo degli assegnatari, in seconda convocazione.
Le deliberazioni si considerano valide, in prima convocazione, se approvate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, e purché questa sia pari alla metà degli assegnatari (non dei presenti).
Si considerano valide, in seconda convocazione, se approvate da almeno un terzo degli assegnatari, fatte salve le maggioranze necessarie per deliberare su materie speciali previste dal Codice Civile.
Il Responsabile dell'autogestione-assegnatario deve astenersi dal voto ove si deliberi sulla sua sostituzione, sul rendiconto della sua gestione o su provvedimenti da lui adottati.
Il responsabile dovrà dare comunicazione delle deliberazioni agli assegnatari assenti con lettera raccomandata. E' consentita la comunicazione mediante lettera a mano, con ritiro di dichiarazione di ricevuta comunicazione.
Delle deliberazioni dell'Assemblea si redige, seduta stante, nel registro tenuto dal responsabile dell'autogestione processo verbale, che viene letto e approvato dall'assemblea e sottoscritto dal Presidente e dal Segretario dell'Assemblea stessa.
ARTICOLO 13
Amministrazione di diverse autogestioni
Qualora più autogestioni siano comprese in un complesso edilizio aventi parti e servizi comuni i Responsabili delle autogestioni devono eleggere un Rappresentante di comune fiducia per l'espletamento dei compiti previsti dagli artt. 14 e 15 del presente regolamento.
ARTICOLO 14
Assemblea dei Responsabili di diverse autogestioni
La prima assemblea dei responsabili delle autogestioni per la elezione del proprio rappresentante di fiducia, prevista dal precedente articolo 4, viene convocata e presieduta da un incaricato dell'Istituto.
Le assemblee successive vengono convocate dal Rappresentante di fiducia, anche a richiesta dell'Istituto o di un numero di rappresentanti corrispondente ad un sesto degli assegnatari interessati, e comunque almeno una volta l'anno per l'approvazione del bilancio.
La convocazione, contenente l'ordine del giorno, il luogo e l'ora della riunione, deve essere notificata a mezzo raccomandata a tutti i responsabili e all'Istituto, almeno quindici giorni prima della data prefissa.
L'assemblea elegge il proprio Presidente e un Segretario.
Ogni responsabile ha diritto a tanti voti quanti sono gli assegnatari rappresentati.
In caso di impedimento i responsabili possono essere sostituiti da persona appositamente delegata.
L'Assemblea si considera regolarmente costituita quando sia presente un numero di responsabili corrispondenti almeno ai 2/3 degli assegnatari interessati, in prima convocazione, e a un terzo, in seconda convocazione.
Le deliberazioni si considerano valide se approvate con le stesse maggioranze di cui all'art. 13.
Delle deliberazioni dell'Assemblea si redige seduta stante, sul registro dei verbali tenuto dal Rappresentante di fiducia, processo verbale che viene letto, approvato e sottoscritto dal Presidente e dal Segretario dell'Assemblea.
Con le modalità di cui all'articolo precedente il Rappresentante di fiducia dovrà dare comunicazione delle deliberazioni ai responsabili assenti.
ARTICOLO 15
Compiti dell'assemblea dei Responsabili delle autogestioni
L'Assemblea dei responsabili:
-
nomina, revoca e sostituisce il Rappresentante di fiducia;
-
prende atto delle parti, degli impianti e dei servizi di uso comune, all'amministrazione e manutenzione dei quali deve provvedere il Rappresentante di fiducia;
-
approva i preventivi e i consuntivi predisposti dal Rappresentante di fiducia;
-
stabilisce quali spese il Rappresentante di fiducia può fare di iniziativa propria e quali somme i Rappresentanti debbono allo scopo versargli mensilmente, prelevandole dall'apposito fondo;
-
approva di volta in volta, tutte le altre spese non comprese tra quelle di cui al punto 4°, stabilendo, altresì, le modalità di esecuzione degli eventuali lavori.
ARTICOLO 16
Disposizioni per i Rappresentanti di fiducia
Le disposizioni di cui al presente Regolamento, concernente il responsabile dell'autogestione, valgono anche per il Rappresentante di fiducia, tenendo presenti le diverse sfere di competenza e intendendosi sostituiti, quindi, l'assemblea degli assegnatari con i singoli Responsabili, le parti e i servizi di uso comune agli assegnatari di ciascuna Autogestione con le parti e i servizi di uso comune fra più autogestioni interessate.
ARTICOLO 17
Poteri dell'Istituto
Lo I.A.C.P., in qualunque momento, mediante propri funzionari, può esercitare poteri di verifica nell'attività complessiva dell'autogestione, tendenti ad accertare la corretta gestione di essa.
Il Responsabile dell'autogestione è tenuto a dare, in qualsiasi momento, allo IACP tutti quei chiarimenti che si renderanno necessari per un corretto esercizio della medesima.
Qualora si rilevino gravi difficoltà o irregolarità nella conduzione dell'autogestione, lo IACP provvederà alla nomina di un amministratore ad acta che affianchi, e, nei casi più gravi, sostituisca gli organi dell'autogestione nell'espletamento dei propri compiti.
Tutti gli oneri relativi saranno posti a carico degli assegnatari, così come ogni altra spesa che lo IACP dovesse sostenere per qualsiasi titolo o ragione.
CAPITOLO II
Norme di carattere generale per l'inquilinato
ARTICOLO 18
Doveri degli assegnatari
Gli alloggi sono destinati ad esclusivo uso di abitazione. Non è consentito l'esercizio di quei mestieri e professioni che vengono svolti, abitualmente, a domicilio nell'ambito familiare, quando il fatto arrechi molestie agli altri assegnatari.
Gli assegnatari, oltre al rispetto pieno e integrale del presente regolamento approvato dall'Istituto, debbono:
-
assicurare la più scrupolosa pulizia non solo nel loro appartamento, ma anche nei locali di uso comune;
-
provvedere a che, ove non esista il servizio di portierato, sia chiuso il portone esterno soprattutto durante la notte;
-
usare quelle precauzioni e quegli accorgimenti atti a garantire la cordiale convivenza e la tranquillità reciproca;
-
evitare di collocare vasi e cassette da fiori, non convenientemente assicurati, sui davanzali e sui balconi e impedire lo stillicidio sui locali e sulle aree sottostanti;
-
consentire l'accesso nei loro alloggi, sia per ispezioni richieste dall'Istituto, sia per l'esecuzione di lavori, ritenuti necessari dal Responsabile o dall'Assemblea.
Gli assegnatari sono responsabili anche per i loro familiari, locatari od ospiti dei danni comunque arrecati alle persone, agli alloggi o alle parti di uso comune.
E' fatto assoluto divieto:
-
di apportare varianti o modifiche alla consistenza degli alloggi e dei fabbricati, accessori e pertinenze, senza la preventiva autorizzazione dell'Istituto.
-
di tenere materie infiammabili in quantità superiore a quella occorrente per gli usi domestici;
-
di lasciare biciclette, ciclomotori o altri mezzi di locomozione negli androni, nelle scale, nelle aree e nei locali d'uso comune, salvo in quelli all'uopo destinati;
-
di apporre targhe e insegne senza preventivo benestare dell'Assemblea e delle competenti Autorità. Sono solamente consentite le targhe d'uso sui singoli portoncini.
Gli assegnatari non possono rinunciare ai diritti loro spettanti sugli impianti e sulle parti di uso comune, nè esimersi dal contribuire alle relative spese di esercizio e di manutenzione.
Gli assegnatari che riscattino l'alloggio rimangono obbligati alla osservanza del presente Regolamento sino alla sua sostituzione con il Regolamento del Condominio.
Sono tenuti all'osservanza del presente Regolamento anche gli assegnatari di negozi e locali compresi nel fabbricato.
ARTICOLO 19
Spese comuni
Nessun assegnatario può sottrarsi al pagamento delle spese comuni. Esse sono ripartite tra gli assegnatari sulla base delle tabelle millesimali, determinate dall'Istituto sulla base delle disposizioni vigenti, degli usi e delle consuetudini locali.
Nel caso l'Istituto non avesse ancora provveduto a stilare le tabelle millesimali, gli oneri e le spese relativi alla manutenzione e alla gestione dei servizi e degli spazi comuni saranno ripartiti in base alla superficie utile o convenzionale di ogni singolo alloggio.
ARTICOLO 20
Obblighi fiscali
L'autogestione è direttamente responsabile di tutti gli obblighi fiscali, in quanto esistenti, con espressa rinuncia al diritto di rivalsa nei confronti dell'Istituto.
ARTICOLO 21
Norme integrative
Eventuali norme integrative o modificative del presente regolamento, che potranno essere approvate dall'Istituto, saranno comunicate, tempestivamente, all'autogestione.
ARTICOLO 22
Efficacia del regolamento
Il presente Regolamento sostituisce, a tutti gli effetti, qualsiasi precedente regolamento.
Le disposizioni del presente Regolamento costituiscono parte integrante del contratto sottoscritto tra gli assegnatari e lo IACP.
ARTICOLO 23
Norma di rinvio
Per quanto non previsto dal presente regolamento, si fa richiamo al Codice Civile, con particolare riferimento al tipo di maggioranza numerica e millesimale, richiesta per la validità delle assemblee e delle relative deliberazioni.